El mercado inmobiliario colombiano se transforma: menos subsidios, más arriendos y hogares más pequeños

Bogotá. El sector inmobiliario colombiano atraviesa una etapa de cambio profundo. Según el informe Situación Inmobiliaria 2026 de Bbva Research, la actividad representa hoy el 4,1% de la economía nacional y genera cerca de 1,6 millones de empleos. Sin embargo, las dinámicas de compra y arriendo de vivienda están modificándose por factores económicos y demográficos.

Las ventas de vivienda nueva muestran señales de mejoría desde finales de 2024, aunque continúan en niveles históricamente bajos frente a los periodos de auge. La reducción de subsidios, las altas tasas de interés y la limitada capacidad de pago de los hogares siguen condicionando la reactivación.

En 2025, los subsidios de vivienda se redujeron a 43.000, la mitad de los otorgados en 2021. A esto se suma el incremento de los costos de construcción, presionados por el alza del salario mínimo, lo que ha reducido los márgenes financieros de las constructoras.

Hogares más pequeños y nuevas formas de compra

El tamaño promedio de los hogares pasó de 4,4 personas en 1993 a 2,8 en 2025, y se prevé que siga disminuyendo. Hoy, los hogares unipersonales representan el 24,3% del total, especialmente en Bogotá y el sur del país. Esta transformación impulsa la demanda de viviendas más compactas y con espacios compartidos.

Además, los colombianos en el exterior ya participan en cerca del 10% de las ventas de vivienda nueva, con mayor peso en el segmento No VIS, donde superan el 15%.

Arriendos en expansión

El mercado de arriendos se consolida como alternativa frente a las restricciones para acceder a vivienda propia. En 2025, de los 19 millones de hogares, 7,7 vivían en arriendo y 7,2 en propiedad. Sin embargo, el 56% de los contratos de arrendamiento siguen siendo informales, lo que limita el acceso a financiación y protección jurídica.

Pese a los retos, la necesidad de vivienda continúa siendo un factor estructural. El 26,8% de los hogares presenta déficit habitacional, equivalente a 4,9 millones de familias. Para Bbva Research, el desafío será lograr que la oferta y las condiciones de financiación respondan de manera sostenible a esta demanda.

Un sector en transición

“Colombia está dejando atrás el modelo que predominó durante la última década. Menos subsidios, hogares más pequeños, una población más envejecida, más familias viviendo en arriendo y una creciente participación de compradores del exterior están redefiniendo la forma en que se construye, se vende y se habita la vivienda”, concluyó Mauricio Hernández, economista de Bbva Research.